Аудит инженерных систем — проверяем состояние технических сооружений

Технический аудит – это комплекс мероприятий, связанных с проверкой текущего состояния инженерных систем зданий и сооружений, оценкой их соответствия строительным стандартам и требованиям безопасности. Экспертиза дает возможность выявить имеющиеся несоответствия, определить, насколько эффективно функционирует оборудование и инженерные сети, оценить износ и определить необходимые мероприятия по ремонту. Для проверки состояния инженерно-технических систем приглашаются специалисты профильных организаций. Это могут быть, например, эксперты компании FACILICOM, занятой в сфере управления эксплуатацией недвижимостью.

Что включает отчет об аудите

Порядок проведения аудита инженерных систем регламентирован ГОСТом 31937-2024 и другими нормативными документами. По результатам проверки составляется аудиторское заключение, которое включает:

• перечень законодательных актов, стандартов, нормативов, на основании которых выполнялись монтажные работы при создании инженерных сетей объекта;
• краткий обзор проектных решений, список работ, выполненных при монтаже систем отопления, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, вентиляции и др.;
• описание условий эксплуатации инженерных сетей объекта, информацию о том, как организован контроль состояния, обслуживание и ремонты оборудования систем;
• данные о степени износа систем и их компонентов, информацию о дефектах, которые могут стать причиной аварии;
• сведения о недоработках и ошибках, которые ведут к возникновению аварийных ситуаций, частым поломкам оборудования;
• рекомендации по устранению выявленных недочетов и проблем, изменению подходов к организации ремонтов и обслуживания инженерных систем;
• расчет стоимости работ, которые нужно выполнить на объекте, чтобы добиться должного уровня эффективности и работоспособности инженерных систем.

Отчет также может включать:

• техническое задание, послужившее основанием для проверки;
• перечень деталей и узлов, которые подлежат замене;
• сертификаты, паспорта и другие документы, по которым можно судить о качестве материалов и оборудования, использовавшихся при монтаже, обслуживании и ремонтах инженерных систем;
• результаты лабораторных исследований, проведенных по запросу аудитора;
• сведения о предыдущих проверках состояния инженерных сетей.

Специалисты по аудиту могут порекомендовать проведение дополнительных исследований, которые позволят разработать методы повышения эффективности работы оборудования и рекомендации по модернизации систем.

Чем занимается аудитор

Главная цель аудита – определить, в каком состоянии находятся оборудование и инженерные сети исследуемого объекта. Аудитор устанавливает, соответствуют ли инженерные системы здания или сооружения исполнительной документации, санитарным правилам, ГОСТам, требованиям отраслевых стандартов и тп. Для решения этой задачи специалист выполняет следующее:

• анализирует проектную, эксплуатационную, техническую документацию;
• устанавливает, правильно ли используется оборудование и соблюдаются ли требования безопасности при эксплуатации;
• оценивает исправность узлов и компонентов систем, степень их изношенности, рабочий ресурс, соответствие параметров оборудования паспортным данным;
• выявляет неисправности и повреждения, устанавливает причины их возникновения;
• подготавливает план мероприятий по устранению дефектов и регулировке инженерных сетей, предлагает шаги по модернизации систем, повышению их эффективности, снижению расходов на содержание объекта;
• рассчитывает стоимость ремонта или переоборудования систем, если в этом есть необходимость.

Зачем проводится аудит

Перечень задач, решаемых в ходе аудита, во многом зависит от типа системы, подлежащей обследованию.

Водоснабжение, водоотведение. При проверке этих систем специалист в первую очередь оценивает соответствие проектной документации, качество монтажа оборудования и  прокладки трубопроводов, выявляет течи и иные неисправности, устанавливает причины возникновения дефектов, способных привести к авариям. Эксперт проверяет работу запорной арматуры, узлов учета, смесителей и пр. Исследование может включать измерение давления в системе и оценку качества воды, получаемой потребителями.

Отопление. На ряду с вышеописанным, проверяющий оценивает энергоэффективность системы, определяет зоны недостаточного нагрева и их причины. Отдельно уделяется внимание балансу микроклимата в помещениях исследуемого здания.

Вентиляция и кондиционирование. Специалисты проверяют, что воздуховоды этих инженерных систем установлены правильно и достаточно надежно, вентиляторы обеспечивают движение потоков воздуха в требуемых объемах, автоматика функционирует должным образом. Если это не так, нужно выясняются причины сбоев в работе оборудования, обеспечивающего благоприятный микроклимат в помещениях.

Электроснабжение. Аудит системы электроснабжения включает проверку качества монтажа устройств и оборудования, надежности соединений, исправности осветительных приборов и элементов защитной автоматики. Эксперт выявляет несанкционированные изменения схем и подключений, места перегрева кабелей и устанавливает их причины.

В каких случаях рекомендован аудит

Проверка состояния инженерных систем объекта может потребоваться, если:

• владелец здания или сооружения желает повысить энергоэффективность объекта и сократить расходы на его содержание;
• нужно оценить состояние инженерных систем перед покупкой (продажей) здания или сооружения;
• собственнику нужно знать, насколько целесообразен капремонт на данном этапе и требуется ли замена отдельных видов оборудования;
• объект сдается в долгосрочную аренду;
• необходимо оценить ущерб от воздействия разрушающих факторов природного или техногенного характера и разработать план восстановительных работ;
• предстоит приемка объекта после капремонта или реконструкции;
• запланирована перепланировка или реконструкция здания, которая затронет магистрали и оборудование инженерных систем.

Помимо этого, аудит обязателен для объектов капстроительства возрастом более 30 лет, зданий, в которых постоянно пребывает большое количество людей, образовательных учреждений.

С какой периодичностью нужно проводить аудит

Техническое обследование инженерных систем рекомендуется проводить:

• ежегодно – чтобы иметь актуальные сведения о состоянии устройств и оборудования в составе той или иной системы. В этом случае вы сможете устранять возникающие проблемы на ранних этапах, не допуская аварийных ситуаций и приостановок работы инженерных сетей;
• по истечении гарантийного срока эксплуатации оборудования. Проверка, выполняемая на этом этапе, позволит оценить степень готовности оборудования к дальнейшей эксплуатации без ремонтов или замен отдельных деталей и узлов;
• перед ремонтом или модернизацией системы. После такого аудита проверяющий сможет представить информацию о том, какие компоненты нужно срочно заменить или отремонтировать, чтобы система продолжала работать с проектной производительностью;
• при изменении эксплуатационных параметров, например, при возрастании числа потребителей электроэнергии и, как следствие, – увеличении нагрузки на электрооборудование. Специалист определяет, справятся ли инженерные сети в их нынешнем виде с изменившимися условиями эксплуатации.

Этапы проведения аудита

Аудит инженерных систем объектов происходит в несколько этапов, включая:

• Подготовительные шаги. После изучения технического задания и подписания договора о проведении аудита инженерных систем начинается процесс подготовки. Заказчик обеспечивает Исполнителю беспрепятственный доступ во все помещения, где установлено оборудование или пролегают кабельные магистрали и трубопроводы. Заказчик передает в распоряжение Исполнителя всю необходимую техническую документацию по инженерным сетям объекта;
• Ознакомительный выезд специалиста на объект. Процесс подготовки к аудиту может включать предварительную проверку систем объекта. При первом посещении объекта эксперт осматривает инженерные системы, оценивает доступ к оборудованию и коммуникациям, выполняет контрольные замеры при необходимости. Проверяющий или группа специалистов стараются собрать максимум информации, необходимой для планирования дальнейших исследований. Далее составляется график работ с указанием сроков прохождения каждого этапа;
• Измерения и контроль режимов работы оборудования. Аудитор устанавливает, перечень необходимых измерений и иных контрольных мероприятий. Инструментальными измерениями занимается бригада техников;
• Проверка инженерных систем. В ходе работ, помимо прочего, проводится комплексная оценка состояния оборудования, сетей и их соответствия проектным данным. Все выявленные несоответствия регистрируются и анализируются для определения причин и методов их устранения;
• Систематизация полученных данных и подготовку отчета. Все собранные сведения подлежат изучению и анализу: аудитор сопоставляет фактические параметры с проектной документацией и требованиями нормативной документации, после чего делаются выводы о качестве работы инженерных сетей и рекомендации по ремонту и модернизации.

Как определяется физический износ инженерных систем

При оценке технического состояния каждой из инженерных систем объекта учитываются средние нормативные сроки службы оборудования, установленные ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р). Физический износ элементов систем определяется в соответствии с ВСН 53-86 (р). Для расчета физического износа используется формула:

F_к = F₁·P₁/P_к + F₂·P₂/P_к + F₃·P₃/P_к + … + F_n·P_n/P_к

где:

• Fк — физический износ отдельного элемента или всей системы, %
• F1, F2, F3 … Fn — показатели физического износа элемента или системы, установленные по ВСН 58-88 (р), %
• P1, P2, P3 … Pn — размеры повреждённых участков (площадь или длина), м2 или м
• Pк — размеры всей конструкции, м2 или м
• n — число повреждённых участков

Согласно приведенной формуле, физический износ системы можно определить путем суммирования средневзвешенного износа ее элементов.

 Оценка коррозионного состояния металлических деталей

Аудит систем отопления, холодного и горячего водоснабжения может включать оценку степени поражения коррозией трубопроводов и нагревательных устройств. О коррозионном состоянии элементов оборудования судят по глубине максимального поражения стенок металла на разных участках системы и по среднему значению сужения труб с накипью и другими отложениями, по сравнению с новыми трубами. Для проведения исследований отбирают детали, подверженные коррозии (стояки, радиаторы, подводки и пр.). По образцам определяют, как глубоко в металл проникла ржавчина и насколько уменьшилось сечение труб из-за отложений. Для получения достоверных результатов важно сохранить сформировавшийся слой ржавчины при демонтаже и транспортировке образцов. Максимально допустимое поражение коррозией – 50 % толщины стенок новой трубы. Допустимое сужение внутреннего диаметра труб, покрытых коррозионно-накипными отложениями, может составлять от 6 до 20 %, в зависимости от сечения. Глубина поражения коррозией стенок металлических труб рассчитывается по формуле:

hк = (hн – hо)/hн*100 %, где:

• hн – толщина стенки новой трубы;
• hо – максимальная остаточная толщина стенки трубы после определенного периода эксплуатации.

Для расчета сужения трубопровода, покрывшегося внутри коррозией и накипью, используют формулу:

Δdвн = (1 – d²отл/D²н)*100 %, где:

• dотл – среднее значение внутреннего диаметра труб с отложениями;
• Dн – внутренний диаметр новой трубы.

Преимущества аудита

Регулярные проверки технического состояния инженерных систем дают следующие преимущества:

• Повышение безопасности эксплуатации объекта: периодическая проверка инженерных сетей способствует снижению рисков, связанных с возникновением аварийных ситуаций, производственных и бытовых инцидентов;
• Экономия. Мониторинг помогает выявлять изношенные компоненты, замена которых до возникновения аварий может обойтись значительно дешевле, чем восстановительные работы и устранение последствий аварий;
• Оптимизация работы. Технический аудит позволяет определить, какие системы работают на пределе своих возможностей, а также выявить элементы, нуждающиеся в модернизации для достижения необходимых эксплуатационных характеристик;
• Снижение затрат на энергоресурсы. Анализ функционирования систем может выявить отклонения в режимах работы оборудования, из-за которых формируются неоправданно большие счета за энергоресурсы;
• Увеличение срока службы объекта. Своевременная замена изношенных деталей и оптимизация работы инженерных систем способствует продлению срока эксплуатации оборудования и инженерных систем в целом.

Заключение

Аудит инженерных систем способствует оптимизации затрат и увеличению эффективности эксплуатации оборудования. Часто данная процедура предшествует разработке проектов по модернизации, заключению сделок о продаже или аренде объекта. По итогам аудита владелец недвижимости получает данные о стоимости необходимых профилактических и ремонтных работ. Кроме того, заказчик аудита получает исчерпывающий отчет, о всех несоответствиях проектным решениям, неисправностях и остаточном ресурсе оборудования, надежности работы систем и потенциальных рисках. Эти данные позволяют своевременно предпринимать меры, осуществлять нужные профилактические действия и оптимизировать расходы на обслуживание инженерных систем. Заказать аудит инженерных систем здания в Москве, Московской области или любом регионе России вы можете, обратившись в компанию FACILICOM. Мы проведем комплексную проверку и обеспечим всестороннюю консультативную поддержку, включая разработку концепции управления, обслуживания и эксплуатации вашего объекта.