Вопрос-ответ

Техническое обслуживание стационарных устройств может включать:

• контроль работоспособности оборудования;
• очистку и смазку компонентов, замену изношенных частей;
• регулировку и калибровку устройств;
• проверку работоспособности систем после завершения технического обслуживания.

1. Контроль состояния оборудования. Проверяющий осматривает теплообменники, насосы, запорную арматуру, измерительные приборы, средства автоматики. При выявлении дефектов выполняется замена или восстановление оборудования, проводится очистка элементов системы от отложений и загрязнений.
2. Проверка герметичности трубопроводов. Устранение протечек теплоносителя путем замены дефектных участков или герметизации соединений.
3. Контроль температуры, давления, объема циркулирующего теплоносителя производится с использованием измерительных приборов. Значения параметров должны соответствовать нормативным требованиям.
4. Обследование и техобслуживание контрольно-измерительной аппаратуры. Оценка функциональности приборов, замена источников питания, настройка и калибровка. В случае необходимости производится замена приборов.
5. Профилактика аварий и перебоев в работе системы. Чистка оборудования, замена изношенных деталей, проверка надежности электрических соединений, обслуживание средств автоматики.

Осмотр системы водоотведения может быть визуальным или с использованием технических средств. В первом случае проверяющий осматривает трубопроводы внутри и снаружи помещений, колодцы, смотровые камеры. Во втором – для обследования системы могут использоваться телекамеры с дистанционным управлением, а также средства ультразвуковой диагностики, геофизические и механические методы выявления дефектов. Техобслуживание системы водоотведения, как правило, включает:

• регулярную прочистку трубопроводов – механическую или струей воды под давлением;
• контроль герметичности центрального коллектора и отводящих линий;
• устранение протеканий и других неполадок;
• проверку соответствия параметров сточных вод требованиям закона № 7-ФЗ от 10.01.2002 «Об охране окружающей среды».

При подготовке к эксплуатации системы водоснабжения в летний период необходимо:

• убедиться в герметичности трубопроводов, устранить утечки, исключить вероятность потерь воды;
• отрегулировать клапаны и заслонки, обеспечив тем самым бесперебойную работу системы;
• проверить работоспособность насосного оборудования

Перед наступлением зимнего сезона проводятся следующие виды работ:

1. Утепление трубопроводов на участках возможного промерзания. Эта мера позволит избежать аварийных ситуаций при минусовых температурах.
2. Проверка исправности запорной арматуры, надежности соединений и уплотнений.
3. Дополнительная подготовка аварийных служб, которые должны быть укомплектованы автотранспортом, средствами связи, необходимыми инструментами и инвентарем.

1. Проверка исправности и работоспособности насосного оборудования, запорной арматуры, КИП, приборов учета, других элементов системы.
2. Контроль параметров воды (давление, расход), при необходимости – принятие мер к восстановлению требуемых показателей.
3. Замена вышедших из строя или исчерпавших свой ресурс манометров, термометров, смесителей, кранов, других приборов и оборудования.
4. Проверка герметичности отдельных участков трубопроводов, устранение протеканий в местах соединений элементов системы.
5. Контроль состояния элементов канализации – вытяжек, водостока, дренажной системы. При необходимости – восстановление их исправной работы.
6. Промывка водопроводных труб после проведения ремонтных работ. Удаление накипи и коррозийных отложений.

1. Выявление утечек и повреждений, проверка работоспособности насосов, фильтров, счетчиков.
2. Замена непригодных к дальнейшей эксплуатации участков труб.
3. Ревизия насосного оборудования – замена изношенных деталей, смазка пар трения, тестовые включения.
4. Проверка состояния запорной арматуры (вентилей, задвижек), замена сальников и прокладок.
5. Очистка и промывка контуров с целью удаления засоров и препятствования накоплению осадка.
6. Контроль качества воды – анализ химического и бактериологического состава воды, сопоставление полученных результатов с нормативами.
7. Ремонт смесителей, замена гибких подводок и другие виды работ.

Организация технического обслуживания системы водоснабжения офисного здания может быть возложена на собственника или арендатора. Вопрос решается с учетом условий договора аренды, регламента ТО и ремонтов инженерных систем (при его наличии), решения общего собрания собственников помещения и других документов. Для выполнения работ по техобслуживанию системы водоснабжения могут быть приглашены специалисты компании, имеющей лицензию на осуществление этого вида деятельности. Инженеры и техники FACILICOM обеспечат регулярное проведение ТО системы водоснабжения в рамках комплексного обслуживания вашего офиса или другого объекта недвижимости.

Ответственность за техобслуживание отопительной системы офисного здания определяется условиями договора аренды или других документов, регулирующих права и обязанности арендаторов и собственников недвижимости. Чтобы выяснить, кто должен обслуживать рамку отопления вашего офиса, могут потребоваться:

• свидетельство о праве собственности на помещение;
• регламент ТО и ремонтов отопительной системы (если он существует);
• порядок использования тепловой энергии и правила предоставления услуг по ее распределению;
• решение общего собрания собственников помещений и др.

На основании этих документов можно определить, кто отвечает за обслуживание системы отопления офиса. Для организации и проведения ТО собственник или арендатор может пригласить специалистов профильной компании.

1. Визуальный осмотр элементов системы (труб, запорной арматуры, отопительных приборов и прочего).
2. Проверка температуры и давления в контуре, контроль прогрева радиаторов.
3. Устранение воздушных пробок.
4. Замена сгонов и отдельных участков трубопровода.
5. Ревизия запорной арматуры, замена сальников и прокладок.
6. Проверка системы на прочность и герметичность путем гидравлических испытаний.
7. Промывка радиаторов, смена радиаторных пробок, заварка свищей.
8. Переключение режима работы сети при смене сезона.
9. Замена измерительных приборов (манометров, термометров).
10. Промывка фильтрующих элементов.
11. Ремонт элеваторов и другие виды работ.

Услуги по техобслуживанию инженерных сетей больниц, поликлиник, детских садов, школ, вузов, а также музеев, театров, спорткомплексов и других социальных объектов могут оказывать организации, имеющие лицензию на осуществление этого вида деятельности. Разрешение должно быть получено в порядке, установленном действующими законодательными актами РФ, в частности Федеральным законом № 99-ФЗ от 04.05.2011 «О лицензировании отдельных видов деятельности». Компания FACILICOM имеет все необходимые допуски и разрешения для выполнения технического обслуживания инженерных сетей любого социального объекта. Специалисты компании обеспечат качественное и своевременное ТО оборудования в рамках комплексного обслуживания вашего объекта.

Техобслуживанием инженерного оборудования, используемого в зданиях и сооружениях, должны заниматься специалисты аккредитованных компаний. Лица, назначенные для выполнения ТО, должны иметь необходимые допуски, обладать требуемым уровнем квалификации и правом работы с устройствами и оборудованием конкретной системы. Такой подход способствует быстрому и качественному проведению работ, с учетом всех действующих стандартов и предписаний. В штате компании FACILICOM опытные инженеры и техники разных специализаций, способные выполнить ТО любой инженерной системы объекта недвижимости, включая электроснабжение, вентиляцию и кондиционирование, отопление, водоснабжение и водоотведение.

Это комплекс мероприятий, направленных на поддержание оборудования инженерных систем в исправном состоянии, продление срока его службы, профилактику аварийных ситуаций. Техническому обслуживанию подлежат системы:

• электроснабжения;
• отопления и теплоснабжения;
• вентиляции и кондиционирования воздуха;
• водоснабжения и водоотведения;
• газоснабжения.

В регулярном ТО нуждаются также противопожарная система, лифтовое оборудование, мусоропровод, ливневая система многоквартирного дома, административного, коммерческого, производственного здания. Техобслуживание инженерных систем включает:

• контроль текущего состояния оборудования, проверку его работоспособности;
• выявление неисправностей, замену изношенных и вышедших из строя элементов, проведение мелких ремонтов;
• устранение нарушений правил безопасной эксплуатации оборудования;
• техническое освидетельствование оборудования, оформление актов осмотров.

Под первичными средствами пожаротушения понимают устройства, инструменты и приспособления, предназначенные для борьбы с пожаром на начальной его стадии. В их числе огнетушители, лопаты, ведра, внутренние пожарные краны, а также песок, вода, кошма, асбестовое полотно и др. Все эти средства и материалы если и не помогут полностью потушить пожар, уже охвативший здание, то позволят сдерживать пламя до прибытия пожарной команды.

Пожарная профилактика решает следующие задачи:

• организация контроля противопожарного состояния объекта;
• проверка соблюдения норм и правил пожарной безопасности (ПБ) на предприятии, в жилом, коммерческом или административном здании;
• разработка и внедрение норм ПБ на объекте, контроль их выполнения;
• подготовка и внесение предложений по повышению уровня ПБ;
• обучение населения в сфере ПБ;
• проведение пропаганды по предупреждению пожаров через СМИ, специальную литературу, рекламную продукцию;
• контроль технического состояния систем и средств пожаротушения.

Управлять коммерческой недвижимостью может как сам владелец недвижимости силами специалистов из штата своей компании, так и приглашенная организация, с которой заключен договор. Практика показывает, что управление коммерческой недвижимостью лучше доверить профессионалам, например, специалистам компании FACILICOM. Управляя объектом самостоятельно, владелец рискует через несколько лет иметь в собственности недвижимость более низкого класса. Современные коммерческие и производственные здания нередко оснащены сложными инженерными системами и высокотехнологичным оборудованием. Чтобы объект оставался интересным для арендаторов, важно обеспечить четкое и слаженное функционирование всех систем.

Техническая эксплуатация объектов электроэнергетики включает:

• ввод в работу новых, модернизированных, переоборудованных объектов, устройств и оборудования в составе энергосистемы;
• использование ЛЭП, устройств и оборудования по функциональному назначению;
• ведение и надлежащее хранение документации, предусмотренной ПТЭЭП;
• управление технологическими режимами работы объектов электроэнергетики;
• ремонт и техобслуживание зданий, сооружений, устройств, оборудования, ЛЭП.

Перечень работ по аварийному обслуживанию разных инженерных систем включает:

• канализацию, холодное и горячее водоснабжение – ремонт и замена сгонов, установка бандажей, замена участков труб длиной до 2 м, ликвидация засоров, заделка свищей, замена сифонов, сварочные работы;
• центральное отопление – ремонт и замена вышедшей из строя запорной арматуры и сгонов на трубах, устранение течей, замена участков труб длиной до 2 м, сварочные работы;
• электроснабжение – ремонт, замена, восстановление вышедших из строя элементов и участков сети;
• сопутствующие работы – откачка воды из подвала, вскрытие полов и пр.

Техническое обслуживание зданий и сооружений включает:

• проверку состояния инженерных систем;
• профилактические мероприятия и ремонтные работы;
• сезонную подготовку объектов к эксплуатации;
• обеспечение соблюдения санитарно-гигиенических требований, предъявляемых к объекту и прилегающей территории;
• взаимодействие с поставщиками ресурсов;
• модернизацию и реконструкцию инженерных систем при перепланировках и капремонтах зданий и сооружений.

Специалисты, занятые техническим обслуживанием зданий, выполняют следующее:

• контролируют техническое состояние объекта в ходе общих, частичных и внеочередных осмотров;
• проводят ремонтные работы для поддержания надлежащего внешнего вида здания;
• занимаются наладкой и регулированием инженерных систем;
• готовят объект к сезонной эксплуатации;
• устраняют поломки при возникновении аварий;
• тестируют оборудование, используемое в составе инженерных систем;
• проводят замену исчерпавших свой рабочий ресурс деталей оборудования.

На этапе подготовки объекта к эксплуатации управляющий недвижимостью:

• оценивает объем инвестиционных расходов;
• определяет степень коммерческой привлекательности объекта с учетом его технического состояния;
• разрабатывает стратегию управления объектом;
• следит за правильным расходованием средств, выделенных на строительство;
• участвует в приемке здания или сооружения.

После ввода объекта в эксплуатацию управляющий заключает договоры с коммунальными службами, нанимает персонал (электриков, сантехников, охранников, уборщиков и т. д.), обеспечивает проведение ремонтов, контролирует состояние инженерных систем.