Что такое система технического обслуживания инженерного оборудования зданий?

Компании, занимающиеся управлением и комплексным обслуживанием объектов недвижимости, по роду своей деятельности призваны выполнять определенный спектр задач, связанных с безаварийным функционированием инженерных систем и оборудования. Такой мониторинг позволяет значительно уменьшить риски внезапной блокировки деятельности бизнеса и сократить ремонтные затраты.

Что такое техническое обслуживание инженерного оборудования

Техническим обслуживанием (ТО) называют комплекс взаимосвязанных мероприятий и работ, направленных на поддержку безаварийного функционирования и жизнедеятельности здания. В него входят ежедневный мониторинг инженерных систем и оборудования, а также профилактика вероятных поломок. При необходимости проводится замена вышедших из строя узлов и текущий ремонт. Система технического обслуживания инженерного оборудования зданий предусматривает также подготовку к смене сезонов, аварийный ремонт по заявке и ряд других работ. Рекомендуемый список работ и их периодичность указан в Правилах и Нормах эксплуатации. Однако он представляет собой только рекомендации. Это связано с тем, что перечень работ ТО для каждого объекта составляется с обязательным учетом конкретных особенностей эксплуатации систем инженерного оборудования.

Особенности технического обслуживания

Все мероприятия, которые входят в перечень ТО, делятся на разовые и регулярные. В первом случае это быстрое устранение неожиданно возникших неполадок. Регулярные работы проводятся с периодичностью, рекомендованной заводом изготовителем и соответствующими правилами эксплуатации оборудования. В них может входить регламентная замена быстро изнашиваемых компонентов и предупредительный ремонт, направленный на то, чтобы избежать более серьезных аварий. Техническое обслуживание предусматривает:

• обязательное ведение отчетной и текущей технической документации, в которой фиксируются все неисправности, проводимый текущий ремонт и иные работы по заявкам;
• взаимодействие с контролирующими и инспектирующими органами, например, с газовыми и пожарными службами.

Возможны два варианта выполнения ТО:

• техническое обслуживание инженерного оборудования здания выполняет организация — владелец недвижимости. В этом случае ей потребуется отдельное подразделение, персонал которого имеет все необходимые знания, допуски и лицензии;
• комплекс мероприятий по ТО инженерных систем проводится сторонней эксплуатирующей организацией. То есть все перечисленные работы будет выполнять компания, которая специализируется на комплексном техническом обслуживании недвижимости.

Как проводится техническое обслуживание инженерных систем здания

Контроль осуществляется визуально, с использованием современных диагностических приборов. При осмотре основных инженерных систем здания специалисты проводят ряд работ.

В системах водоснабжения и водоотведения. Мастер проверяет крепления трубопроводов и места монтажа приборов учета и контроля. Если они расшатаны – укрепляет. При необходимости устраняет обнаруженные мелкие неисправности:

• заменяет уплотнители и прокладки в кранах и клапанах;
• осуществляет уплотнение сгонов;
• регулирует смывные бачки, очищает их от известковых отложений;
• проводит притирку пробочных кранов, устанавливает ограничители и т. п.

В системах отопления и горячего водоснабжения. При необходимости проводятся следующие работы по устранению неисправностей:

• регулировка трехходовых кранов;
• разборка и очистка грязевиков, компенсаторов и других деталей;
• очистка запорной арматуры;
• укрепление трубопроводов и приборов контроля.

В системах электроснабжения. Проводится регулярный контроль цепей заземления, мелкий ремонт электропроводки, проверяются автоматы защиты, заменяются вышедшие из строя лампы освещения. Ремонтируются и/или заменяются выключатели и розетки.

Аналогично, в соответствии с требованием нормативных документов, проверяются другие инженерные системы: вентиляция, кондиционирование, видеонаблюдение, охранная сигнализация, противопожарная защита, коммуникационные сети и т.п.

Общие осмотры проводятся дважды в год. Они позволяют определить текущее состояние оборудования инженерных систем и объем работ при текущем ремонте.

Состав ежедневного технического обслуживания - ЕТО определяется соответствующей программой, разрабатываемой технической службой индивидуально под объект недвижимости.

Виды работ

• Периодические. Они включают в себя визуальный осмотр, контроль режимов работы и мелкий ремонт оборудования инженерных систем.
• Планово-предупредительные. При их проведении осуществляется замена быстро изнашиваемых частей, очитка элементов и другие процедуры направленные на повышение надежности работы и продлению ресурса оборудования.
• Текущие. Устранение неисправностей, выявленных при ЕТО, которые устраняются без влияния на производственный процесс.
• Сезонные. Ряд инженерных систем требуют сезонной наладки, обслуживания и проверки состояния. Сезонные работы выполняются раз или два раза в год при смене сезонов.
• Аварийные. Такой ремонт выполняется немедленно, после локализации аварии, так как неисправность может привести к более крупным авариям или блокировке производственного процесса.

Как выбрать подрядчика для ТО недвижимости

Подбор компании, которая будет обслуживать инженерные системы здания, должен проводиться очень тщательно. Рекомендуется обратить внимание на следующее:

• В штате компании должны быть специалисты для квалифицированного обслуживания всех систем и оборудования, с соответствующей подготовкой, допусками и сертификатами. Это позволит быстро решать возникающие проблемы, независимо от того, с каким именно инженерным оборудованием они связаны.
• Компания, взявшая на себя всю ответственность за корректную работу инженерного оборудования зданий, должна использовать только современные комплектующие и расходные материалы. Это требование важно для того, чтобы выполненный ремонт соответствовал требованиям регулятора и отраслевым нормативам.
• Лучше всего выбирать такую компанию, которая имеет зрелые процессы по обслуживанию инженерных систем зданий. Один из показателей – наличие внутренней системы автоматизации. Ее функции предусматривают фиксацию всех обращений и заявок клиентов, контроль процессов выполнения регламентных и внеплановых работ, планирование объема ремонта на будущее. Примером такой системы является инновационный программный продукт, разработанный компанией FACILICOM и носящий имя бренда.