Система технического обслуживания и эксплуатации объектов это?

Выход из строя или нарушение работоспособности инженерных систем могут привести к неприятным последствиям, в том числе для соседних объектов. Своевременное и качественное техническое обслуживание – это гарантия безаварийной работы коммуникаций и оборудования с защитой от серьезных неисправностей и рисков в будущем. Если неполадки будут выявлены вовремя, то расходы на их устранение существенно снизятся.

Как проходит техническое обслуживание сооружений

При организации управления недвижимостью требуется решать широкий перечень задач, которые затрагивают поддержание инженерных систем внутри объекта в исправном и безаварийном состоянии. С этой целью проводится плановое ТО. Ключевое назначение инженерно-технических мероприятий заключается в сохранении бесперебойного функционирования смонтированных в помещении систем. С коммерческой точки зрения, это позволяет избежать простоев и материального ущерба из-за остановки производственных процессов или необходимости дорогостоящего ремонта из-за выявленных неполадок.

На сегодняшний день техническое обслуживание объектов – это большой список профилактических процедур, которые затрагивают следующие типы оборудования:

• теплоснабжение;
• подачу и отвод воды;
• системы обогрева;
• газовые котельные установки;
• системы охраны и тушения пожаров;
• телекоммуникационную инфраструктуру и другие специализированные комплексы.

Подробный список систем, требующих обслуживания, определяется особенностями эксплуатации постройки и используемым оборудованием. Мероприятия, которые проводятся в ходе ТО, бывают как постоянными, так и периодическими, учитывая заводские рекомендации изготовителей систем или регламент конкретной организации.

В случае с постоянными работами подразумевается обновление расходников и профилактика с целью предотвращения крупных неисправностей в будущем. Также в ходе ТО подготавливается отчетная и оперативная документация с целью взаимодействия с различными организациями, осуществляющими контроль и инспектирование объектов.

Выполнить обслуживание постройки может владелец или управляющий компанией при наличии отдельного штаба, у сотрудников которого есть нужные разрешения и лицензии. В других случаях потребуется обратиться за помощью к специализированным организациям, которые занимаются профессиональным обслуживанием недвижимости или готовы восстановить работоспособность конкретной системы, например пожарной сигнализации или электропитания.

Если речь идет о небольших объектах, второй вариант более предпочтителен, поскольку держать отдельное подразделение крайне невыгодно. Команда обученных специалистов сможет выполнить поставленную задачу в строго оговоренные сроки без нарушения регламента и нормативных актов.

Важность правильной эксплуатации инженерных систем

Эксплуатация объекта – это общее обозначение использования здания в течение срока его службы. И ключевым залогом успешной и долгосрочной эксплуатации является своевременное техническое обслуживание по регламенту. Намного дешевле избежать поломок, чем ремонтировать инженерные системы в случае их выхода из строя. Последовательность планово-профилактических работ и их интервалы проектируются с учетом технической документации заводов-изготовителей.

Все системы и оборудование в доме требуют постоянного мониторинга и поддержания работоспособности. А с учетом стремительно развивающихся технологий и постоянного усложнения конструкций оборудования это требует большего профессионализм и квалификации от специалистов.

К отдельным системам предъявляются особо строгие условия, например в отрасли топологии, интервалов обслуживания и сертификации. При этом на время проведения работ находящиеся в помещении люди должны быть в безопасности.

Система технического обслуживания – это перечень организационных и технологических действий, нацеленных на обслуживание и восстановление работоспособности инженерных систем.

Виды технического обслуживания

С учетом состава и специфики обслуживаемых инженерных систем работы могут быть плановыми или планово-предупредительными. В первом случае речь идет о периодических действиях через заданные промежутки времени (каждый день, неделю, месяц). Они входят в часть комплексного мониторинга работоспособности инженерных систем. Независимо от типа оборудования, ежедневные мероприятия предусматривают:

• оценку состояния компонентов инженерных систем;
• очистку отдельных контуров и узлов;
• мониторинг работоспособности блоков.

Найденные в ходе регулярного осмотра неполадки подвергаются немедленному устранению.

Список выполняемых работ

В зависимости от назначения и особенностей инженерной системы последовательность действий и перечень выполняемых инженерно-технических мероприятий могут отличаться. Все зависит от типа оборудования, используемых решений и материалов. Разберемся, что входит в эксплуатацию на объекте отдельных систем и оборудования.

Канализация и водоснабжение

Для бесперебойной работы систем водоснабжения и канализации требуются такие мероприятия:

• обнаружение и ликвидация засоров или течей;
• снятие и отправка показаний с приборов учета, проверка или замена оборудования при необходимости;
• проверка степени износа и замена фильтров в системах водоподачи;
• проверка и обслуживание насосов и сопутствующего оборудования;
• оценка уровня безопасности электрических узлов.

Вентиляция, кондиционирование, отопление

В случае с климатической техникой и оборудованием нужны такие мероприятия:

• визуальный осмотр элементов приточной вентиляции, вытяжки и отопительных контуров;
• снятие и передача показаний с учетно-измерительного оборудования (если оно имеется), замена и проверка приборов учета;
• оценка токов и проверка целостности изоляции;
• оценка работы автоматики;
• проверка механики – отслеживание состояния приводных ремней, лопастей и валов;
• обнаружение и ликвидация течей в системе отвода конденсата;
• подготовка систем к эксплуатации;
• оценка состояния фильтров и замена фильтрующих компонентов.

Газоснабжение

Для поддержания работоспособности систем газоснабжения нужны такие действия:

• снятие и передача показаний с приборов учета, замена и поверка при необходимости;
• оценка состояния трубопроводов и оборудования;
• поиск и устранение утечек газа;
• проверка газового оборудования;
• восстановление распределительной сети.

Пожарные и охранные системы

С учетом специфики и конструктивного исполнения охранных комплексов и систем пожаротушения специалисты проводят такие работы:

• визуальный осмотр и оценку исправности работы слаботочных сетей и элементов передачи сигналов;
• проверку состояния клапанов и пожарных насосов;
• поиски и ликвидацию протечек в комплексах тушения пожаров;
• настройку компонентов и блоков управления пожарной и охранной сигнализацией.

Электроснабжение

Чтобы системы электроснабжения работали исправно и бесперебойно, нужно соблюдать регламент действий по техническому обслуживанию. В их число входит:

• снятие и отправка показаний с приборов учета, поверка и замена при необходимости;
• оценка состояния электролиний;
• проверка и настройка оборудования;
• рекомендации по ремонтным работам электрооборудования.

Компания Facilicom предлагает услуги ТО инженерных систем и зданий. В наших рядах работают высококвалифицированные специалисты, имеющие все разрешающие документы, лицензии и допуски для вмешательства в инженерные системы и сопутствующие элементы. Это гарантирует высокое качество проводимых работ и уверенность в безаварийном функционировании важных комплексов в будущем.