Организация технического обслуживания зданий и сооружений

Правильная организация технического обслуживания зданий и сооружений необходима для обеспечения безопасности и эффективности работы инженерных систем в течение всего срока службы. Любое здание в процессе эксплуатации испытывает воздействие неблагоприятных факторов: снаружи это атмосферные осадки, перепады температур, ультрафиолет, ветровые нагрузки, внутри – повышенная влажность, механические воздействия и пр. Оборудование инженерных систем имеет ограниченный рабочий ресурс. Стены, полы, кровля, другие элементы здания подвержены естественному износу. Все это говорит о необходимости регулярного контроля состояния и техобслуживания. Что входит в техническое обслуживание зданий и сооружений, как составляется план-график ТО, в каких документах изложен регламент техобслуживания объектов недвижимости?

Нормативная база

Правила проведения технического обслуживания зданий и сооружений регламентированы целым рядом нормативных и законодательных актов. Техобслуживание зданий – это работы по контролю технического состояния объекта, обеспечению работоспособности и  исправности оборудования, наладке и регулировке инженерных систем. ТО также включает подготовку здания к осенне-зимнему или весенне-летнему сезону и работы, связанные с соблюдением санитарно-гигиенических требований в помещениях и на прилегающей территории.

Что входит в техническое обслуживание зданий

Одной из наиболее важных задач ТО является мониторинг технического состояния здания. Чтобы своевременно обнаружить недостатки, нужно регулярно проводить проверки. Общие осмотры выполняются дважды в год, весной и осенью, охватывая целиком все здание. Частичные инспекции проводятся выборочно для оценки состояния определенных строительных элементов и инженерных систем. Внеплановые проверки проводятся после стихийных бедствий с целью выявления повреждений.

В рамках технического обслуживания здания необходимо выполнять следующее:

• проводить ремонтные работы для поддержания эстетичности интерьеров и экстерьера здания;
• настраивать и регулировать инженерные системы;
• подготавливать объект к сезонной эксплуатации.

Также требуется выполнять ремонтные работы в случае возникновения аварий. Обслуживание, настройка и регулировка инженерных систем требуют значительного опыта даже от квалифицированных специалистов. В процессе работы выполняются следующие действия:

• проверка оборудования, входящего в состав инженерных систем, с оценкой его соответствия установленным стандартам;
• проведение плановых ремонтов с заменой изношенных деталей;
• подготовка инженерных систем к сезонной эксплуатации;
• устранение неисправностей, выявленных в ходе планового осмотра;
• осуществление срочных и аварийных ремонтов.

Особенности сезонной подготовки зданий и сооружений

В ходе весеннего осмотра здания специалисты оценивают готовность объекта к использованию в весенне-летний период, а также устанавливают объемы необходимых работ для подготовки к осенне-зимнему сезону, учитывая последствия зимнего периода. Кроме того, уточняется перечень ремонтных работ по зданиям, включенным в план текущих ремонтов на год проведения осмотра. При подготовке зданий к эксплуатации в летний период могут потребоваться следующие виды работ: усиление водосточных труб и воронок; расконсервация и ремонт систем орошения; ремонт площадок, тротуаров и пешеходных дорожек; обустройство продухов в цоколях; обследование крыш, фасадов и других элементов.

Осенью необходимо оценить готовность зданий к зимнему сезону и заблаговременно провести комплекс подготовительных работ. В список работ по подготовке зданий к зимнему сезону следует включить:

• промывку и опрессовку системы отопления;
• ревизию и ремонт запорной и регулирующей арматуры;
• проверку и ремонт теплоизоляции трубопроводов;
• утепление оконных и дверных проемов;
• замену поврежденных стекол;
• ремонт и утепление мансардных перекрытий;
• очистку дымовых и вентиляционных каналов;
• консервацию систем орошения;
• укрепление и ремонт входных дверей и так далее.

Варианты технического обслуживания объектов недвижимости

Владельцы зданий и сооружений выбирают сегодня один из двух вариантов техобслуживания своих объектов – силами собственного штата сотрудников или путем привлечения специалистов сторонней организации. Во втором случае у собственника также есть возможность выбрать наиболее приемлемый способ взаимодействия с исполнителем, например:

• обращение к профессионалам только при наличии явных поломок или аварийных ситуаций. Фактически здание эксплуатируется до предела своих возможностей. С учетом высокой стоимости работ по аварийному восстановлению строительных объектов и инженерных систем данный подход трудно назвать экономически целесообразным – это скорее рискованный эксперимент;
• периодическое сотрудничество с обслуживающими компаниями (одной или несколькими для разных видов работ) на основе собственных графиков и заранее установленных сроков. Этот метод более безопасен, но его также нельзя считать полноценным техническим обслуживанием. Обычно штатные работники владельца выполняют осмотры и составляют планы работ, а специалисты из обслуживающих компаний привлекаются для выполнения запланированных мероприятий;
• работа с обслуживающими компаниями на постоянной основе. Практика показывает, что системный подход – это лучший способ предотвращения аварий, продления ресурса оборудования и постоянного поддержания функциональности здания. В таком случае обслуживающая организация, например, компания FACILICOM, разрабатывает программу и графики технического обслуживания и несет полную ответственность за ее выполнение.

Проблемы, возникающие при самостоятельном техобслуживании объектов недвижимости

Организация технического обслуживания зданий и сооружений, доверенная опытным специалистам профильной компании, выгодна собственнику по многим причинам. Прежде всего, это дешевле. Если владелец занимается обслуживанием собственными силами, в штате компании должны быть электрики, сантехники, маляры, штукатуры, специалисты в области КИП, лифтового оборудования и т.д. Причем далеко не все из них будут задействованы постоянно, но каждому работнику нужно платить зарплату, компенсировать больничные и отпуска, выплачивать за него налоги. Так, к примеру, услуги специалиста по климатическому оборудованию могут потребоваться несколько раз в год, а все остальное время он будет в лучшем случае выполнять непрофильные задачи. Среди других проблем, которые нужно решать при самостоятельном ТО зданий:

• покупка спецодежды для работников, оборудования и инструментов для проведения ремонтных и других работ, их содержание в исправном состоянии и поверка;
• регулярное обучение для поддержания квалификации, аттестации и инструктажи;
• поддержание резерва расходных материалов и запасных частей;
• ведение эксплуатационной и отчетной документации;
• постоянное согласование своих действий с надзорными органами и коммунальными службами;
• обеспечение кадрового резерва для решения проблем увольнения, болезней или отпусков сотрудников.

Преимущества сотрудничества со специализированной организацией

От всех этих проблем избавлен собственник, который доверил техническое обслуживание и ремонты здания специалистам профильной организации, например компании FACILICOM. Подрядчик берет на себя постоянный контроль состояния строительных конструкций и оборудования инженерных систем, профилактику и диагностические мероприятия, планирование ремонтов, ведение журналов и другие функции, предусмотренные договором. Компания-исполнитель всегда имеет четкое представление о текущем состоянии объекта, и, если на каком-то участке возникает авария, бригада специалистов оперативно ее устраняет. Оснащенность работников спецодеждой, инструментами, материалами – вопросы, решаемые подрядной организацией. Кроме того, эксперты управляющей компании хорошо ориентируются в законодательстве и знают, как взаимодействовать с инспектирующими органами.

Заключение

Заказать техническое обслуживание объекта капитального строительства в Москве, Московской области или любом регионе России вы можете, обратившись в компанию FACILICOM. Мы предлагаем два вида обслуживания зданий и сооружений:

• Стационарное ТО. Сотрудники службы эксплуатации находятся на объекте и занимается техобслуживанием или ремонтами по графику и мере необходимости;
• Мобильное ТО. В этом случае сотрудники выезжают на объект по План-графику  или заявке Клиента. Сделать вызов можно с помощью сервиса Facilicom-24, доступного каждому из партнеров FACILICOM.

Для получения консультаций свяжитесь с нами по телефону или e-mail, указанным на сайте.